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嘉实京东仓储基础设施REIT近日一经推出就备受市场追捧，由于公众投资者认购踊跃，基金发行当日便提前结束募集并进行比例配售。从发售情况来看，嘉实京东仓储基础设施REIT面向公众投资者募集总额为0.45亿份，认购价格为3.514元/份，公众认购金额超341亿元。从配售比例来看，最终公众发售配售比例为0.46%。按照发售公告信息，嘉实京东仓储基础设施REIT计划募集总额17.57亿元，而最终发行累计吸引了近720亿元资金参与。

基金的认购火爆现象充分显示投资者对该产品投资价值的认可。嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产为京东在重庆、廊坊、武汉的三处高标准仓库，招募说明书显示各项目历史运营情况良好，近三年及一期项目总体保持盈利，投资回报良好，年均经营性净现金流为正，现金流稳定，市场风险更低。

具体来看，重庆项目所在的重庆市经济发展迅速，项目的建造品质较好，区位位于物流集聚区，租金单价与周边可比物业相近，资产价值为6.24亿元，由于2016年2月份建造之初成本较低，因此当前市场价值较高。

武汉项目所在地武汉市呈现全面恢复、快速增长、质效提升、稳中向好态势，极大提升了物流行业景气度，截至2022年上半年项目评估价值较账面价值增值幅度高达130.91%。

廊坊项目虽运营不满3年，但符合发行条件，廊坊市属于环京主要物流节点城市，凭借天然的区位优势承载了北京外溢的区域性物流商贸职能，成了地区性物流中心和全国物流节点区域，因而对于仓储物流尤其是高标仓的需求较为旺盛。项目京东物流自租的租约长度为6年，高于业内平均水平的3年，且运营至今出租率为100%已进入稳定运营阶段。

3个项目均可实现长期稳定收益，从需求角度来看，京东物流对于高标仓需求是长期持续的，综合搬仓成本和业务需求因素，京东物流持续以符合市场价格水平租赁的可能性较高，项目出租率大概率可保持稳定，具备持续运营能力。从所属行业来看，运输、仓储和物流平台管理是物流的三个核心环节，项目公司所持有的仓储物流基础设施在物流领域中发挥着关键性作用，未来发展空间巨大。

关键词： 基础设施 物流节点 成本较低